Northern Iloilo Explainer
Paano Ayusin ang Lupang Nabili na Nakapangalan Pa sa Namatay na Tatay: Kumpletong Gabay sa Iloilo
By Mark Morales • • Estancia Times
Nakabili ka ng lupa sa Estancia, Concepcion, Sara o ibang bayan sa North pero ang titulo ay nakapangalan pa sa tatay ng seller na patay na? Ito ang buong proseso ng Estate Tax Return, dalawang eCAR, at kung saan kukunin ang kulang na Certificate of Total Landholdings sa Iloilo Province.
1. Sino ba ang taxpayer sa BIR Form 1801?
Ang namatay na ama pa rin, hindi ang anak na nagbenta. Ang pina-file ay BIR Form 1801 - Estate Tax Return. Ang magpa-file ay executor, administrator, o kung wala, kahit sinong legal heir ng namatay. Ang return ay dapat i-file within one year from date of death sa RDO na may jurisdiction sa tirahan ng namatay nung buhay pa siya. Pag na-process, mag-i-issue ang BIR ng sariling TIN na ang format ay "Estate of [Pangalan ng Tatay]" na gagamitin sa lahat ng clearance. Kaya sa checklist mo may sulat kamay na "TIN -> Counter 5" - dun ka unang pupunta.
2. Bakit dalawang eCAR ang kailangan?
- Unang eCAR - for Estate: Katunayan na bayad na ang buwis ng namatay.
- Pangalawang eCAR - for Sale: Katunayan na bayad na ang buwis sa bentahan papunta sa iyo bilang buyer.
Hindi ka makakalipat sa Registry of Deeds hanggat wala ang dalawa.
3. Ano yung naka-X sa hawak mong Annex B3 Checklist?
Sa taas ng form nakasulat: Processing commences only upon submission of COMPLETE DOCUMENTS. Mark check for submitted and X for lacking.
Kulang mo na may X: Certificate of Total Landholdings of Spouses from City Assessor / Provincial Assessor at Land History / Tax Declaration History. Sa Iloilo, kailangan mo ng certification galing sa Municipal Assessor kung saan ang lupa at sa Provincial Assessor sa Iloilo Provincial Capitol. Standard process ng Assessor ay mag-request ng latest certified tax declaration at Real Property Card at hingin ang TD history para ma-confirm kung alin ang current o active.
Kaya naka-check ang SPA: Dahil hindi ikaw ang heir pero ikaw ang naglalakad, required ang Special Power of Attorney na may photocopy ng valid IDs na may tatlong pirma.
4. Step-by-step para sa Northern Iloilo Towns
STEP 1 - Sa Seller na Sole Heir
Kunin ang Original Title, Death Certificate, Birth Certificate ng anak, valid IDs at TIN nya, at SPA na ikaw ang authorized mag-process at kumuha ng eCAR.
STEP 2 - Sa Notaryo at Publication
Pagawa ng Affidavit of Self-Adjudication with Deed of Absolute Sale. Sa ilalim ng Rule 74, Section 1 ng Rules of Court, kailangang i-publish ang notice ng extrajudicial settlement once a week for three consecutive weeks sa newspaper na may general circulation sa province. Kunin ang Affidavit of Publication.
STEP 3 - Sa Municipal Assessor
Hingin ang: Certified true copy ng Tax Declaration, Tax Declaration History / Trace back, Certificate of No Improvement, at Municipal Certificate of Total Landholdings.
STEP 4 - Sa Provincial Assessor, Iloilo Provincial Capitol
Dala ang papeles galing sa Municipal Assessor, humingi ng Provincial Certificate of Total Landholdings. Iko-consolidate nila ang buong Iloilo Province.
STEP 5 - Sa BIR, Unang Filing - Estate Tax ng Tatay
Kuha ng Estate TIN sa Counter 5. File ng BIR Form 1801, bayad ng 6% Estate Tax, hintayin ang eCAR for Estate. Itanong kung pasok pa sa Estate Tax Amnesty na may panukalang i-extend hanggang June 14, 2028.
STEP 6 - Sa BIR, Pangalawang Filing - Bentahan
Capital Gains Tax ay generally 6% ng gross selling price o fair market value whichever is higher. Documentary Stamp Tax ay generally 1.5% ng higher of gross selling price or fair market value. File ng BIR Form 1706 at Form 2000-OT within 30 days mula ng ma-notaryo ang Deed of Sale.
STEP 7 - Sa Treasurer - Local Transfer Tax
Ayon sa RA 7160 Section 135, ang province ay pwedeng magpataw ng transfer tax na hindi lalagpas sa 50% ng 1%. Para sa Iloilo Province mismo, ang rate ay 0.35% ayon sa Ord. No. 2020-011. Sa general rule, hanggang 0.50% sa provinces at 0.75% sa cities.
STEP 8 - Registry of Deeds at Assessor
Isurender ang lumang titulo, both eCARs, Transfer Tax receipt, Affidavit of Publication at IDs. Dito lalabas ang bagong titulo na nakapangalan na sa iyo.
Buyer Protection Tips
- Huwag i-full pay ang seller hanggat wala pa ang unang eCAR. Magtira ng 20-30% hold-out.
- Original Title ay dapat hawak mo na pero may kasulatan na for processing lang.
- Ang SPA mo ay dapat specific: to file BIR Form 1801, to sign documents related to the Estate, to receive eCARs, at to transact with Registry of Deeds.
- Itago lahat ng resibo na ikaw ang nagbayad.